内幕透特-西沙小筑 Sea View Villa

香港新界内幕透特原居村民如何能够根据新界内幕透特村屋政策,申请批准建造内幕透特村屋。政府的目的并非订立任何法律权利或义务,而只是阐释政府现行内幕透特村屋政策的要点。倘申请人想深入了解有关详情,可向内幕透特地政处查询。 内幕透特原居村民,指年满18岁,父系源自1898年时为香港新界内幕透特认可乡村居民的男子。认可内幕透特乡村:指经内幕透特地政总署署长核准的「内幕透特乡村名册」上载列的乡村。内幕透特村屋批地契约:指香港当局自1972年12月实施内幕透特村屋政策以来,以私人协约方式批出政府土地的地契,或准许原居村民在私家地上建造小型屋宇的建屋牌照,或以换地方式批出的批约;亦指下列在实施现行内幕透特村屋政策之前的批约:以限制乡村拍卖方式批出的批约;以减收或宽免补价方式换地而成的契约;或,政府发给内幕透特原居村民建造乡村式屋宇的「免费建屋牌照」签发内幕透特村屋契约的准则,当局在签发内幕透特村屋契约前,会考虑下列主要准则:申请人必须为内幕透特原居村民;申请人以前未有 接受过当局以任何形式批出土地建造内幕透特村屋;申请建造内幕透特村屋的地点须位於内幕透特乡村式规划发展区及认可内幕透特乡村范围或扩展区内;申请建造内幕透特村屋的地点不受即将进行的发展所影响,亦不妨碍任何日後的规划或发展计划; 及内幕透特村民对建屋建议并没有反对或并未能提出充足理据的反对意见。申请内幕透特村屋批地及建屋的方法和程序申请人必须填写一份申请建造内幕透特村屋的综合申请表格 (包括申请表格、证实申请人身分的声明书及申请人的法定声明书。内幕透特村民可申请作内幕透特村屋买卖、内幕透特村屋租盘、内幕透特村屋成交纪録、内幕透特村屋地产、内幕透特村屋代理、内幕透特村屋租售、内幕透特村屋出租、内幕透特村屋出售、内幕透特村屋放盘、内幕透特村屋租、内幕透特村屋租盘2013、内幕透特村屋网、内幕透特地产、内幕透特地产代理、内幕透特地产公司、内幕透特地产村屋、内幕透特地产租盘、内幕透特地产网、内幕透特地产代理公司、内幕透特地产成交、内幕透特房地产中介、内幕透特物业代理、内幕透特楼盘、内幕透特租盘、内幕透特卖盘。有关表格可向内幕透特地政处免费索取。填妥的申请表格,连同由内幕透特之村代表、内幕透特乡事委员会主席或副主席签署证实申请人身分的声明书,可邮寄或亲身送交内幕透特地政专员审理。 内幕透特地政专员收到申请表格後,会知会申请人已收到其表格和预计处理其个案的日期。内幕透特地政专员会按接获申请的日期,发信邀请申请人,於预约时间往内幕透特地政处会晤及作出法定声明。申请人届时须亲自带同出生证明书、香港身分证或护照,以及其他用以证明他原居内幕透特村民身分的一切有关证明文件,并须就有关申请事项,例如拟建村屋的地点、设计大纲、大小及方向等,作出详细解释。为方便申请能顺利处理,申请人可向内幕透特地政专员提交下列资料 :申请地段的业权资料,即有关地段在土地注册处注册记录的副本。 申请建屋地段的1比1000测量图,标示拟建屋宇的长度、阔度、高度及层数和有关露台的尺寸、方向及化粪池和渗水井的位置。内幕透特地政专员会在有关内幕透特乡村及内幕透特乡事委员会张贴告示,以14天为期,了解当地人士是否提出具充足理据的反对意见。有需要时,并会谘询政府其他有关部门,例如规划署等的意见。谘询一般需时三个星期。倘申请人符合各项要求,申请获得批准,内幕透特地政专员便会向申请人发出批地建议书,并夹附缴款通知书,要求申请人缴付所需的地价及/或行政费一俟申请人接纳批地条件及缴付所需款项,内幕透特地政专员即可与申请人签立土地契约或有关建屋牌照的文件。简单的个案由内幕透特地政专员开始处理有关申请当日起计,直至签立文件的日期为止,大约需时170个工作天; 复杂的个案则需要较长的时间才能办妥,确实需时多久,视乎个案的复杂程度和性质而定。申请人需亲自签立批地文件,只在特殊的情况下才可授权他人签立有关文件 。完成批地後,申请人须向内幕透特地政专员申请并取得三份豁免证明书(分别为建筑工程、地盘平整工程及渠务工程豁免证明书),然後才可在有关地点展开建筑工程。有关详情,可参阅内幕透特地政总署於一九九九年九月印制的「兴建新界豁免管制楼宇须知」资料小册子。同时,申请人须向内幕透特地政专员申请,要求实地划出小型村屋的建屋界线。倘内幕透特地政专员因地盘的地理或土力限制而不能签发地盘平整工程及渠务工程豁免证明书,申请人必须向建筑事务监督提交地盘平整工程及渠务工程的图则,获得批准後,方可施工。内幕透特地政专员倘否决申请,会向申请人发出信件,说明否决申请的理由。某些申请必须,事先取得根据《城市规划条例》(第131章)发出的规划许可,内幕透特地政专员方可考虑有关申请。内幕透特地政专员会向申请人发出信件,解释如何继续办理申请 建筑规约及完工证在新批土地上建造内幕透特村屋,建筑完工限期为36个历月。建筑工程完成後,申请人所聘用符合屋宇署认可的*T2合资格人士,及注册结构工程师/注册专业工程师须向内幕透特地政专员提交一份联合签署的兴建完成报告。内幕透特地政专员在收到兴建完成报告,并信纳申请人已完全履行土地契约/建屋牌照规定的所有其他责任後,便会签发完工证。

*T2 合资格人士是指持有科技学院颁发的土木/结构/建筑科高级文凭或高级证书的人士,而该等文凭或证书须经职业训练局审批及/或认可。该等人士并须具备总共不少於三年的相关工作经验。 申请人可向内幕透特地政处查询有关申请程序的详细资料。 上诉申请人倘若不满内幕透特地政专员拒绝申请的理由,可向所属内幕透特乡村的乡事委员会寻求协助。倘内幕透特乡事委员会认为申请人有理,可代为向内幕透特地政专员提出上诉。上诉会由地政总署总部或地政专员审慎考虑。内幕透特村屋政策是一项经行政局(现称「行政会议」)批准,由1972年12月起实施的政策,旨在让内幕透特原居村民得以一生一次向当局申请批准,在其所属的乡村内的合适土地,建造一所内幕透特村屋自住。

「认可内幕透特乡村范围」一般指环绕某认可内幕透特乡村周围300尺的地方,申请在这范围内建造内幕透特村屋将可获得考虑。不过,申请建屋地点如在环绕认可内幕透特乡村周围超过300尺的地方,但位於「发展审批地区图」或「分区计划大纲图」上已划为「乡村式发展」用途,则申请亦可获得考虑。「内幕透特村屋」基本上是按《建筑物条例(新界适用)条例》(第121章)所载的规定建於新界的屋宇,主要特点是不得超过3层或高於 8.23 米(27尺),而上盖面积通常不得超过 65.03 平方米(700平方尺)。根据上述条例,申请人在展开任何建筑工程之前,除非由认可人士拟备的图则已获建筑事务监督正式批准,否则必须先取得内幕透特地政专员发出的豁免证明书。业主并须向内幕透特地政专员分别申请地盘平整工程及渠务工程豁免证明书。在取得所需的豁免证明书或确定图则已获建筑事务监督准前,不得展开任何工程。内幕透特地产代理凡申请建屋牌照或以由内幕透特村民交出土地而由当局重新批地的换地方式申请批地,内幕透特地产代理建造小型屋宇的土地必须是以申请人自己名义注册拥有的土地。侨居海外的内幕透特村民倘申请在政府土地上建造内幕透特村屋,除非内幕透特地政专员信纳申请人有意回港在该内幕透特乡村定居,否则不会获得考虑;但侨居海外的村民如申请在私家土地上建造小型屋宇,地政专员则可能予以考虑。当局在批准内幕透特村民建造内幕透特村屋时会收取行政费。当局亦会收取政府按特惠率计算的地价,但在批出免费建屋牌照供建造小型屋宇时,则会免收地价。对於在收地、清理、平整地盘或基础设施方面使用过公帑的土地,所收取的地价将会较高。 根据《城市规划条例》(第131章)的规定,内幕透特村民倘有意在「发展审批地区图」或「分区计划大纲图」等法定图则上所示的「内幕透特乡村式发展」用途区以外的地方建造内幕透特村屋,必须根据该条例第16条先向城市规划委员会申请规划许可。须注意的重要事项在不合适的陡峭斜坡上建造内幕透特村屋的申请,通常不会获得批准。在特殊的情况下,申请建屋的地点如获批准在斜坡上进行地盘平整工程,申请人必须聘请认可人士或认可工程师,向建筑事务监督提交地盘平整图则请求批准。内幕透特村民倘申请在本「乡」以外的地点建造村屋,除非能提出令内幕透特地政专员满意的证据,证明自己的内幕透特祖先已在拟建小型屋宇的另一条「乡」定居,而且当地内幕透特村民对建屋申请并无提出反对,否则不会获得考虑。 倘涉及须分割一幅大地段,以供多位内幕透特村民建造多间内幕透特村屋,各申请人必须在提出申请之前,办妥分割地段及订定地界的手续。倘内幕透特地产代理发展项目包括拾间或以上内幕透特村屋,申请人提交申请前,须确保拟建屋宇地点已有或可根据规定设置紧急辆通道。对於九间或以下的发展,会否执行紧急车辆通道的规定,要视乎当地环境及发展潜质等因素而定。内幕透特地政处会谘询消防处的意见,按个别情况审慎考虑每宗申请。

本文向有意购买内幕透特村屋的人士/内幕透特地产代理阐释,在订立内幕透特村屋买卖合约前必须注意的重要事项,但内容仅属一般性质资料,并非巨细无遗,亦不会详述交易的一切细节。文中同时介绍内幕透特物业代理/内幕透特地产代理须向卖方及买方出示以供查验的各种文件,内幕透特地产代理以证明卖方拥有土地的业权或有权兴建有关之内幕透特村屋。内幕透特地产代理/卖方的业权 - 卖方应出示有关之内幕透特村屋所在土地由政府发出的租契或批约的正本或核证副本,内幕透特地产代理以证明他拥有这内幕透特村屋的业权。政府租出或批出土地,可透过 两种方式进行:(一)记录在「集体契约」(前称 「集体官契」,以下统称「租契」)内,并在租契附表内详列有关地段的资料,或(二)发出「新批 约」,包括批地规约、卖地规约及换地规约等(以 下统称「新批约」)。倘租契附表或新批约所载的地段资料,显示有关地段并非「屋地」或其他建筑 物,有关土地应已获政府发出建筑牌照,准许将租契或新批约订明的原本用途,改变为建筑用途。 卖方必须是内幕透特村屋所在土地的承租人,或新批约的承批人,或为承租人或承批人的业权继承人或承让人,其业权并已根据《土地注册条例》(第一二 八章)的规定,在有关的新界区土地注册处登记。转让限制 - 根据内幕透特村屋小型屋宇政策(见注1) 向内幕透特原居村民批出的土地或发出的建筑牌照,通常附有条文,限制土地的售卖或以其他方法转让。即使在土地上的发展已经完成,此等限制条文可能仍然有 效,例如内幕透特地产代理/内幕透特村民须向政府缴付额外的地价,才可将限制条文撤销。内幕透特地产代理及买方必须细阅这些文件,查核这些限制条文是否仍然适用,或是否已由内幕透特地政专员发出修订书或同意书撤销。修订书或同意书应在有关的内幕透特区土地注册处登记。 除根据内幕透特村屋小型屋宇政策发出的土地批约或建筑牌照外 ,集体契约或其他土地批约通常没有订立转让土地 的限制条文。不过,买方应当查阅契约或批地文件 ,内幕透特地产代理以确定是否订有此类限制条文。

「祖」或「堂」 一些新界内幕透特土地由传统组织拥有,这些组 织通常称为「祖」或「堂」。根据《新界条例》第 十五条(第九十七章)的规定,祖或堂的注册司理倘要出售以「祖」或「堂」名义拥有的土地,包括乡村屋宇,必须事先取得内幕透特民政事务专员代民政事务局局长发出的同意书。买方应要求司理索取和出示上述同意书,以证明卖方已获得当局同意出售内幕透特村屋乡村屋宇。此项同意通常有时间限制,因此买方应确定同意书仍然生效,以及同意书内任何其他条款均已被遵守。发展条件 - 租契规定,承租人须向政府申请批准发展或重建工程的建筑图则。此项批准由内幕透特地政专员发出(在一九八二年四月一日前由政务专员 发出)。新批约大多订有类似规定。而且,发展或 重建屋宇要受《建筑物条例( 新界适用) 条例》(第 一二一章)规管,必须符合详列於本文第5.2 段之规 定。新批约及建筑牌照往往注明上盖面积、高度、内幕透特村屋楼宇层数或其他发展条件的限制。 倘内幕透特乡村屋宇的发展或重建工程逾越这些限制,有关 限制便须作出修订,方法是由地政专员发出修订书 ,内幕透特地产代理经业主签署後,送交有关的新界区土地注册处登 记,最後交予业主(或其承按人)保管,作为业权文件的一部份。倘已建的内幕透特乡村屋宇违反新批约或建 筑牌照的任何限制条文,而地政专员又没有发出修订书、不反对通知书,或表示暂准违例情况存在或 对违例情况不予追究的信件,政府可能会收回有关 土地及内幕透特村屋乡村屋宇,并没收契约或新批约,或要求修 正违例情况,达致政府满意的程度。修正违例情况之余,通常要缴交土地补价。内幕透特地产代理及买方须确定该内幕透特乡村屋宇没有违反租契或新批约或建筑牌照内任何契诺、条款或条 件,包括关於发展或重建的契诺、条款或条件,因 违约可导致政府采取收地或其他执法行动。倘内幕透特地政 专员同意,可容许违例情况在现有屋宇留存期间暂时存在(不论是否须要缴付土地补价或暂准费), 方法是由内幕透特地政专员发出修订书、豁免书或不反对通知书,并在有关的新界区土地注册处登记。内幕透特地政专员可按其酌情权及在适 当情况下,发信准许轻微违反发展条件的情况在现有屋宇留存期间,暂时存在。该信亦须在有关的新界土地注册处登记。业主应保留一份暂准书、豁免 书、修订书或不反对通知书的副本,日後内幕透特地产代理连同其他业权文件向买方出示。土地界线图 - 受集体契约规管的地段的图则(只供识辨用),在内幕透特地政总署测绘处属下各分区测量处有售。 其他地段的图则通常夹附在新批约或建筑牌照内。 内幕透特地产代理及买方亦可向内幕透特测量处购买这些地段的「地段监 辨图」,作识辨用途。 在一九九六年一月十五日或该日後分割土地,必须根据《一九九五年土地测量条例》(第四七三章) 的规定,拟备土地界线图,送交认可土地测量师签署核证。兴建内幕透特村屋屋宇所需文件 - 内幕透特地产代理及买方应要求卖方出示何种文件,取决於下列因素 :有关租契或新批约的条款;内幕透特村屋的尺寸;及建屋工程的动工日期。批约条款 - 倘拟兴建内幕透特村屋土地的租契或新批约规定,须在展开建筑工程前提交建筑图则的书面批准,则卖方应出示该书面批准(见上文第3.1 段)。如已获发给建筑牌照,则无须取得该项批准 。 倘租契或新批约的条款并不准许土地作建村屋用途, 则内幕透特地产代理及卖方应已申请并获准修订用途,以便建村屋,或与政府签立以换地( 见注2) 方式批准建屋的 契约。如集体契约的准许用途为非建筑用途,则应已获发给建筑牌照。 为租契申请具追溯性的书面批准,以修订条款、换地或建筑牌照方式更改用途以便建屋,通常不会获准。不事先申请批准,即属违约,政府可收回土地 。

新界内幕透特村屋倘符合以下准则,可免受《建筑物条例 》(第一二三章)规管:屋宇上盖面积不超过65.03平方米,高度不超过7.62米;屋宇上盖面积不超过92.90平方米,高度不超过7.62米,而其建筑图则经地政专员(在一九八 二年四月一日前经政务专员)批准。 建筑 工程在一九八七年十月十六日或之後展开,屋宇高度超过7.62米,但不逾8.23米,不超过三层,或其上盖面积及承重墙厚度符合该条例附表第I部分第1(1)(a) 段的规定。内幕透特村屋倘超过此等尺寸,卖方应出示由建筑事务监督根据《建筑物条例》(第一二三章)批准的建筑图则。如并无经批准的建筑图则,或违反有关批准的任何条款,又或屋宇的尺寸超过该条例所容许的尺 寸,政府可能收回土地,或买家须按照《建筑物条 例》拆卸该屋宇或其部分。 所需批准及证明书一九八七年十月十六日前兴建的内幕透特村屋倘建筑工程在一九八七年十月十六日前展开,只须在动工前取得租契或新批约所指定的批准(如有指定的话)(见上文第5.1段)。在一九八七年十月十六日或之後兴建的内幕透特村屋.倘建筑内幕透特村屋工程在一九八七年十月十六日或之後展开, 在动工前,除须取得租契或新批约所指定批准外( 如有指定的话)(见上文第5.1 段),尚须根据该条例,就有关屋宇、地盘平整及渠务工程,向内幕透特地政专员申领豁免证明书。完成兴建内幕透特村屋 内幕透特村屋建成後,会由内幕透特地产代理及内幕透特地政专员(在一九八二年四月一 日前由政务专员)检查。如一切符合规定,屋宇将获发给载列租契、新批约或建筑牌照条款的完成规定事项证明书。倘屋宇座落於集体契约的土地上, 或属於旧屋重建,则不会获发给完成规定事项证明 书。在此情况下,当局会发出通知书,内幕透特地产代理确认不反对该屋宇的入伙。如检查发现屋宇的尺寸,与上文第 5.2 段所述者有轻微差异,则须当局发出通知书,表 示在屋宇的存在期内,容忍该等差异。事後补发批准通知书、不反对入伙通知书、容忍轻微差异通知书(如适用)及豁免证明书。 倘并未获取第5.1 段所述的批准通知书,或确认不反 对入伙通知书、容忍轻微差异通知书(如适用), 或所需的豁免证明书,内幕透特地政专员在收取行政费用後 ,会补发所需的通知书或证明文件。如屋宇符合上文第5.2 段所述的尺寸,其地盘平整和渠务工程符合由本署乡村改善组印发名为《兴建乡村屋宇须知─ 建筑物业条例(新界适用)条例(香港法例第一二 一章)的规定》小册内所载之豁免准则,地政总署署长可根据该条例第四及第六条,补发所需的豁免证明书。 倘内幕透特地产代理/内幕透特村屋拥有人能出示由注册专业测量师或认可人士签发的证明书,证明以下各项,内幕透特地政专员才会补发不反对入伙通知书或完成规定事项证明书:该拥有人是该内幕透特村屋的合法登记业权人;该内幕透特村屋符合有关租契、新批约或建筑牌照的规定;该内幕透特村屋的尺寸、高度等,符合该条例的规定;和该内幕透特村屋的发展是在有关地段范围 之内。 要求获取通知书、豁免证明书及完成规定事项证明书的副本。 倘卖方不能寻获有关的通知书、豁免证明书或完成规定事项证明书,可向内幕透特地政处索取副本,不过要支付影印费用。总结:在签订内幕透特村屋的买卖合约前 ,买方本人或其律师应要求卖方提交所有有关文件 ,以备查阅。买方或其律师并应到有关的新界土地注册处进行查册。买方应清楚知道:自己是与合法的业权拥有人(请参考上文第2.1 段)进行交易;租契、新批约或建筑牌照是否载有任何条款,限制该内幕透特村屋的出售,以及如有的话,这些限制条款是否仍然适用,或已在向政府补付地价(请参考上文第2.2 段)後获删除;倘卖方为「祖」或「堂」, 该「祖」或「堂」已取得民政事务专员代民政事务局局长发出的同意书且该文件仍然有效,以及同意书内的条款(如有的话)已被遵守(请参考上文第2. 3 段);政府是否发出过会影响该内幕透特村屋的租契、新批约或建筑牌照的条款修订(请 参考上文第3.2 段);该项发展或重建是否按租契 、新批约或建筑牌照的条款完成,若否,则违约情况是否已透过修订条款、豁免书或不反对通知书予以纠正,如违约情况只属轻微差异,则有关情况是否为地政专员容忍(请参考上文第3.3 及3.4 段;内幕透特地产代理及卖方是否已取得所需的全部批准,以动工兴建或重建该内幕透特村屋(请参考上文 第3.1 及5.3 段);如该内幕透特村屋免受《建筑物 条例》规管,其尺寸是否符合订明的标准,若否, 其建筑图则是否已获批准(请参考上文第5.2 段);如该内幕透特村屋( 如免受《建 筑物条例》规管) 在一九八七年十月十六日或之後才兴建,是否已取得各项豁免证明书; (i) 该内幕透特村屋在建成或重建後,是否已获签发不反 对入伙通知书、容忍通知书或完成规定事项证明书 。查询:倘欲更详尽了解本文提及的任何文件或证明书,可向内幕透特地政处查询。关於此项政策的详细内容,可参阅地政总署於一九九七年印制的另一份小册。该小册名为《新界小型屋宇政策(如何申请批准建造小型屋宇)》。新界内幕透特区的地政处及民政事务处皆备有这份小册,供市民索阅。换地形式是指政府在地段业主交出旧有地段时,发出另一地段的新租契。

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内幕透特-西沙小筑 Sea View Villa

内幕透特 楼盘号码: 013185
- Water Front Village House;
- Huge Indeed Garden;
- Open Sea View;
- Nicely Renovation;
- 5 Bedrooms (1 En-Suite).
5 3

建筑面积(平方尺): 2100 平方尺
出售: 港币2880万
内幕透特 楼盘号码: 007879
- Gated Community;
- Open Greenery View;
- Parking Next To House;
- Tasteful & Nice Renovation;
- Managed Complex With Nice Communal Pool;
- 4 Brms (2 En-Suites) + 1 Helper Room.
3 2

建筑面积(平方尺): 2100 平方尺
出售: 港币2500万
内幕透特 楼盘号码: 023505
- Popular Complex;
- Private Pool;
- Parkings In Private Gate;
- Open Plan Living Walkout To Huge Garden;
- Resort Style Complex wiht Communal Pool;
- 4 Brms (2 En Suites) + 1 Helper Room.
4 3

建筑面积(平方尺): 2100 平方尺
出售: 港币3950万
清水湾 楼盘号码: 000986

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- Prestigious Location;
- Silverstrand Bay Sea View;
- Tasteful & Nice Renovated;
- Fully Equipped Kitchen;
- 4 Brms (1 En-Suites) + 1 Helper Room.

4 2

实用面积(平方尺): 1762 平方尺
建筑面积(平方尺): 2300 平方尺
出售: 港币4500万
内幕透特 楼盘号码: 009482
- Luxurious & Sun Filled Village House;
- Landscaped Garden;
- Parking Inside Private Gate;
- Fully Equipped Kitchen With Top-of-the-line Appliances;
- 3 En-Suite Bedrooms.
3 3

建筑面积(平方尺): 2100 平方尺
出售: 港币3500万
出租: 港币67000元
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